La legge di stabilità 2016 stabilisce che ora i locatori dovranno obbligatoriamente  registrare i contratti di affitto entro 30 giorni dalla sottoscrizione della scrittura privata. Entro 60 giorni dallo stesso termine dovrà invece essere data comunicazione all'amministratore di condominio dell'avvenuta registrazione del contratto (in tale ipotesi, il locatore dovrà dare pari comunicazione anche all'inquilino).

L'amministratore, a sua volta, una volta recepita la comunicazione, dovrà aggiornare il registro d'anagrafe, strumento già introdotto dalla riforma del condominio (Legge n. 220/2012 in vigore dal 18 giugno 2013). Si ricorda che il registro d'anagrafe, tenuto e custodito dall'amministratore condominiale, contiene le generalità di tutti i proprietari degli appartamenti del condominio, oltre che dei titolari di diritti reali e personali di godimento (ad ogni unità immobiliare, corrisponde nel registro il codice fiscale del proprietario, così come la relativa residenza o domicilio, nonché i dati catastali). In caso di mancata comunicazione di variazione all'amministratore, quest'ultimo può, sulla scorta della Legge 220/2012, formalmente chiedere al proprietario che le informazioni di cui ha necessità gli vengano fornite ed, in caso di inadempienza del condomino, può attivarsi per il recupero delle informazioni, addebitando i costi di ricerca al condomino stesso.

La legge di stabilità prevede che debba esservi traccia scritta della comunicazione che il locatore dovrà inviare sia all'amministratore e sia all'inquilino: in buona sostanza al locatore basterà inviare (meglio se con modalità che attestino tanto l’invio quanto la consegna della comunicazione) copia della ricevuta di pagamento dell’imposta di registro. Per il caso il contratto non venga registrato (quindi in caso di cosiddetto contratto "in nero"), l'agenzia delle entrate potrà rivalersi esclusivamente nei confronti del locatore, su cui grava l'obbligo di registrazione. Nessuna conseguenza è prevista per l'inquilino in caso di mancata registrazione.

Per quanto attiene ai costi dell'imposta di registro, le parti, come da prassi consolidata, rimangono naturalmente libere di dividerne o meno i costi. Da ultimo, è bene precisare che nel caso in cui locatore e conduttore stabiliscano tra di loro un importo per l'affitto superiore a quello dichiarato nel contratto (operazione in genere finalizzata al risparmio di imposta), quest'ultimo potrà essere dichiarato nullo (la previsione è in linea con quanto stabilito dalle Sezioni Unite della Cassazione con la sentenza n. 181213 del 17.09.2015): si tratta tuttavia d'una nullità relativa semplice maggiorazione e non all'intero contratto. In tale ipotesi, il conduttore potrà agire, nel termine massimo di sei mesi dalla restituzione dell’immobile, per chiedere il pagamento in suo favore delle somme versate in eccesso rispetto a quanto previsto in contratto.

Rubrica a cura dell'avv. Stefano Savoldelli del foro di Bergamo

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