Una lettera particolare questa settimana nella rubrica "Giovedì con l'avvocato": una coppia ci chiede se è possibile intraprendere un'attività di bed and breakfast in condominio. Richiesta inusuale ma, vista la crisi, in crescita costante. Andiamo a scoprire come è regolamentata la questione grazie al parere del nostro avvocato Stefano Savoldelli.

Buongiorno Avvocato,

volendo avviare un’attività di bed and breakfast all’interno del nostro condominio, abbiamo sottoposto questa possibilità al vaglio dell’assemblea condominiale, che tuttavia ha bocciato la proposta. Inizialmente ne abbiamo preso atto ma, poi, dopo tempo dalla delibera, ci è stato riferito da terzi che la decisione del condominio sarebbe illegittima e che lo stabile non può vietare l’attività che a tutt’oggi vorremmo iniziare. Come stanno le cose? Ci farebbe piacere avere un suo riscontro. Grazie in ogni caso. Cordiali saluti, Lucia F. e Luigi G.

Egregi Luigi e Lucia,

dal contenuto della Vostra richiesta non è dato comprendere se il regolamento condominiale dello stabile ove vorreste avviare l’attività sia di natura assembleare oppure contrattuale. La distinzione non è di poco conto dal momento che solamente il regolamento contrattuale (vale a dire quello predisposto dal costruttore e sottoscritto in sede di rogito dai condomini), può contenere limitazioni all’utilizzo ed al godimento delle parti di proprietà esclusiva. Diversamente, il regolamento di natura assembleare (ovverosia quello predisposto dai condomini in proprio) non può contenere tal genere di limitazioni (in questo caso, dunque, la delibera condominiale sarebbe chiaramente illegittima). Tenendo quindi in conto la mera ipotesi di regolamento contrattuale, diverse sono le considerazioni da svolgere. In primis è bene precisare che l’attività di bed and breakfast, per poter essere vietata, deve essere espressamente indicata nel regolamento o, comunque, debbono esservi inseriti riferimenti a simili attività che, per analogia, non possano che condurre, inequivocabilmente, a ritenere vietata l’attività in discussione. In passato, la Cassazione civile (sentenza n. 26087/2010) ha ritenuto vietata l’attività in parola in caso di regolamenti che proibivano “l’attività alberghiera di affittacamere e pensione”.

Più di recente, invece (sentenza n. 24704/2014), ha ritenuto che nessun divieto fosse rinvenibile in caso di regolamento che conteneva questo passaggio: “ è fatto divieto di destinare gli appartamenti ad uso diverso da quello di civile abitazione o di ufficio professionale privato”. La Corte in tal caso ha ritenuto che la destinazione a civile abitazione di un appartamento fosse presupposto per utilizzare un’unità abitativa ai fini dell’attività di bed and breakfast e che, quindi, non si verificasse un cambio di destinazione d’uso dei locali. Allo stesso tempo, nel caso specifico, la Corte ha ritenuto che l’attività in discussione non comportasse alcun pregiudizio per gli altri condomini.

In buona sostanza, alla luce delle predette sentenze, si può ragionevolmente affermare che il divieto di svolgere in condominio un’attività di bed and breakfast può scattare solamente laddove il regolamento condominiale, di esclusiva natura contrattuale, limiti il diritto di proprietà dei singoli condomini in forza di un’espressa previsione ed un’analitica specificazione dei limiti che si intendono porre alla proprietà stessa. In parole semplici: il divieto sussiste se nel regolamento sta espressamente scritto che è vietata l’attività di bed and breakfats opuure se vi sta scritto che è espressamente vietata un’attività che, per come descritta, è chiaramente riconducibnile a quella di bed and breakfast.

Rubrica a cura dell’avv. Stefano Savoldelli del foro di Bergamo

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